Kể từ giữa năm 2022 tới nay, thị trường bất động sản trên toàn quốc bắt đầu bước vào chu kì khó khăn khi mất tính thanh khoản. Kèm theo hàng loạt những thông tin tiêu cực về sự ngã ngựa của hàng loạt ông lớn trong ngành như Vạn Thịnh Phát, Novaland, Sunshine… Đã dẫn tới một cuộc khủng hoảng chưa từng thấy trong 10 năm trở lại đây của thị trường bất động sản. Giữa tâm bão đó, Vingroup vẫn tiếp tục đẩy mạnh việc san lấp mặt bằng dự án tại đảo Vũ Yên, Hải Phòng và có kế hoạch mở bán vào cuối năm nay với dự án mang tên Vinhomes Vũ Yên. Vậy ý đồ của Vingroup là gì khi mở bán 1 dự án tầm cỡ quốc gia vào thời điểm này ? Các nhà đầu tư có nên đặt niềm tin vào bất động sản nữa hay không ?

Các doanh nghiệp phải chủ động điều chỉnh sản phẩm phù hợp cho năm 2023

Theo phiên họp Chính phủ thường kì tháng 1/2023, mặc dù đã có những động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tuy nhiên sẽ không thể tránh khỏi việc thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong năm tới. Tất cả những tác động của chính phủ như điều chỉnh lãi suất ngân hàng, mở room tín dụng… không thể làm thay đổi được cục diện của thị trường khi cuộc chơi đã đi quá xa và khó có thể cứu vãn.

Trong bài phát biểu, thủ tướng Phạm Minh Chính cũng nhấn mạnh rằng: “Chính những doanh nghiệp Bất động sản phải tự giải cứu lấy mình”. Đây là một sự khẳng định rất thực tế. Bởi chính các doanh nghiệp đang định vị sai về sản phẩm, nhu cầu cũng như khả năng hấp thu, tăng trưởng của thị trường, dẫn tới thị trường bị bóp méo và đưa nhà đầu tư rơi vào những quyết định cảm tính hơn lý tính.

Các chủ đầu tư liên tiếp cho ra mắt những sản phẩm với giá trị quá lớn kèm theo những hứa hẹn về tiềm năng sinh lời, nhưng lại bỏ quên đi giá trị thực của bất động sản đó. Dẫn tới việc rất nhiều nhà đầu tư đang hấp hối hoặc đã gục ngã trong đợt sóng vừa rồi, gây ảnh hưởng tiêu cực cho thị trường vào thời gian tới.

Tuy nhiên, chính sự thay đổi cục diện sẽ là nút thắt để thay đổi cuộc chơi với thị trường nghìn tỷ này. Các chủ đầu tư sẽ phải tính toán lại nhu cầu thực sự của khách hàng, sự thay đổi của dòng tiền cũng như các chính sách để phù hợp với thị trường hơn.

Lấy một ví dụ tại Hải Phòng, khi các yếu tố về cung-cầu thay đổi thì Vingroup ngay lập tức cũng thay đổi lại quy hoạch cho dự án Vinhomes Vũ Yên. Theo mặt bằng quy hoạch mới đang lan truyền thì có vẻ như Vingroup đang muốn mang tới những giá trị thực sự của bất động sản với người dân thành phố Cảng.

Nhìn vào mặt bằng quy hoạch 1/500 có thể thấy, Vingroup đã chia nhỏ diện tích từng lô đất và số lượng những lô đất với tầm diện tích 45-50-55m2 để phù hợp cho nhiều đối tượng khách hàng. Thực tế, với thành phố như Hải Phòng thì nhu cầu về một khu đô thị đầy đủ tiện ích và môi trường sống tốt vẫn đang được rất nhiều khách hàng ưa chuộng. Tuy nhiên thời gian vừa qua, khi thị trường bất động sản chạm đỉnh, mức giá cho các sản phẩm tương tự bị thổi lên cao hơn so với mức thực tế nên nhiều khách hàng có nhu cầu thực vẫn chưa thể mua được sản phẩm ưng ý để an cư.

Lợi thế và rủi ro song hành

1. Từ lâu, bất động sản được coi là một kênh để bảo vệ tài sản một cách bền vững, đặc biệt là với nền kinh tế XHCN tại Việt Nam thì bất động sản lại càng thể hiện sự ưu việt. Tuy nhiên, khi xảy ra suy thoái kinh tế và đặc biệt là trên quy mô lớn thì thị trường bất động sản thường bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Vinhomes Vũ Yên cũng không phải ngoại lệ. Tuy rằng đã điều chỉnh về thông số sản phẩm cũng như quy mô dự án, nhưng chủ đầu tư cho ra mắt vào thời điểm này cũng sẽ phải chịu ảnh hưởng không nhỏ từ thị trường.

Sự vắng bóng của nhà đầu tư/đầu cơ: Tuy rằng việc đầu cơ ngắn hạn trong bất động sản không phải lúc nào cũng đem lại lợi nhuận như mong muốn, thậm chí nhiều trường hợp còn khiến giá bất động sản leo thang bất hợp lý. Nhưng không thể phủ nhận khía cạnh tích cực khi có sự tham gia của những nhà đầu tư này thì dự án sẽ tạo sóng tốt hơn, kích thích cảm xúc và doanh số đáng kể cho thị trường. Với tình hình hiện nay, chắc chắn khi mở bán thì lượng khách hàng đầu cơ, đầu tư sẽ không còn nhộn nhịp như trước nữa, bởi số lượng nhà đầu cơ đa số đã ngộp thở vào cuối chu kì bất động sản.

Thiếu hụt vốn: Hơn nữa dòng tiền hiện đang bị hút về phía ngân hàng khi lãi suất tiền gửi liên tục tăng, đồng thời lãi suất cho vay tín dụng cũng không có dấu hiệu hạ nhiệt.

Song song với đó là khả năng thu hồi vốn giảm mạnh: Tại thời điểm bất động sản vừa qua đỉnh điểm, nhà đầu tư rất khó để có thể thanh khoản khi cần thu hồi vốn. Đòi hỏi nhà đầu tư phải tính toán với số liệu chuẩn chỉ về nguồn vốn, khả năng hold tài sản và cân đối “sức khỏe tài chính” của bản thân để đưa ra phương án đầu tư phù hợp.

2. Tuy nhiên, thời điểm suy thoái như hiện nay cũng đem lại một số lợi thế cho khách hàng.

Thị trường bình yên sẽ giúp khách hàng đưa ra quyết định một cách lý tính hơn: Qua những dự án tương tự như Vinhomes Imperia, Vinhomes Marina, Vinhomes Ocean Park… Có thể thấy khi thị trường đang ở ngưỡng đỉnh, việc giao dịch diễn ra chóng vánh và thiếu đi những điều kiện cần khi đưa ra quyết định mua bán. Đặc biệt là đối tượng khách hàng mua để ở lại không tìm được căn hộ ưng ý về hướng, diện tích…do nhà đầu cơ đã thu gom và giữ để đẩy giá lên cao. Thời điểm hiện tại, khách hàng sẽ có thêm nhiều lựa chọn để cân nhắc, tính toán, đưa ra quyết định sáng suốt nhất.

Sự suy giảm của thị trường sẽ tác động tới giá bất động sản thời điểm mở bán: Khi kinh tế suy thoái, nhu cầu mua án đất động sản thường giảm mạnh, làm giảm giá trị tài sản. Thực tế là trên thị trường hiện nay đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư không chịu nổi áp lực đã phải bán cắt lỗ 20-30% giá trị tài sản để bảo vệ tiền vốn. Điều này sẽ tác động tới chủ đầu tư khi mở bán sản phẩm mới. Cụ thể, mức giá Vinhomes Vũ Yên chắc chắn sẽ được tính toán và đưa ra một cách hợp lí. Từ đó sẽ giảm bớt tình trạng “mua chênh”, khan hàng, lướt cọc.

Có thể nói, qua giai đoạn khủng hoảng vừa rồi, cả những doanh nghiệp, khách hàng, nhà đầu tư, đầu cơ… đều đã có những bài học cho riêng mình. Chính sự thay đổi cục diện này sẽ tạo ra một cuộc chơi mới văn minh hơn, thực tế hơn cho dự án Vinhomes Vũ Yên sắp sửa mở bán. Thị trường bất động sản có phục hồi nhanh chóng và mạnh mẽ hay không chính là dựa vào cuộc chơi mà những chủ đầu tư uy tín như Vinhomes tạo ra cho thị trường.